Tout ce qu’il faut savoir sur l’indice BT 01

Indice BT 01 : qu’est-ce que c’est ?

Indice BT 01 : Définition

L’indice BT 01 est un indice national et officiel, publié chaque mois, qui sert de référence pour connaître les évolutions des coûts de la construction en France. L’INSEE publie chaque mois au Journal Officiel l’indice d’il y a 4 mois. Par exemple l’indice de janvier2022 a été publié par l’INSEE le 22 avril 2022 au journal officiel.

Indice BT 01 : A quoi ça sert ?

Un projet de construction peut prendre beaucoup de temps entre la création du projet et le début du chantier. Entre le dépôt de la demande de permis de construire et l’obtention du prêt permettant de financer le projet, plusieurs mois peuvent s’écouler.

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Pendant ce laps de temps, les prix de l’immobilier peuvent avoir évolué à la hausse ou à la baisse. C’est pour cela que les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) et les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) comportent des clauses de révision du prix en fonction de l’indice BT 01. Le code de la construction et de l’habitation précise bien que seul l’indice BT 01 peut être utilisé pour effectuer la révision du prix (articles L.231-11/L.261-11-1).

Indice BT 01 : Comment est-il calculé ?

L’indice est calculé par l’INSEE en prenant en compte l’évolution des coûts impactant le tarif de la construction. Voici les différentes catégories que l’INSEE prend en compte dans son calcul ainsi que la répartition des cas catégories :

En combinant ces différents éléments, l’INSEE permet à l’ensemble de la profession et des acheteurs de savoir l’évolution des tarifs. Notons que depuis janvier 2022, l’indice subit une forte augmentation due à l’inflation.

Comment utiliser l’indice BT 01 ?

En fonction du contrat que vous avez signé, l’indice peut être utilisé de deux façons différentes :

Révision du prix en une seule fois

Dans ce cas de figure, le prix de votre construction est révisé en une seule fois au moment de l’obtention de votre permis de construire ou au moment de l’obtention du prêt. La date la plus tardive sera utilisée pour calculer la révision du tarif. La formule utilisée pour calculer le nouveau prix est :

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Prix * (indice du mois d’obtention du permis /indice du mois de signature du contrat CCMI ou VEFA)

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Cette révision est effectuée pour s’assurer que le prix payé correspond à la valeur réelle du bien qui sera construit. Cela permet aussi au professionnel qui assure le chantier de recevoir le montant correspondant à la valeur réelle du chantier engagé.

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Où trouver l’indice BT 01 ?

Vous pouvez trouver la valeur de l’indice en allant sur le site de l’INSEE.

Révision du prix à chaque échéance de paiement

Dans ce cas de figure, le prix est révisé à chaque tranche de paiement en utilisant l’indice BT 01 du mois suivant. La formule de calcul est la même, il faudra juste l’utiliser à chaque échéance de paiement pour mettre à jour le montant à verser.

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Ce mode de révision n’est pas courant, les contrats prévoient généralement une révision du prix en une seule fois.

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Si votre contrat prévoit une révision du prix à chaque échéance, il est important de noter que dans le cas de la construction d’une maison, cette révision ne peut pas avoir lieu plus de 9 mois après la date d’obtention du prêt ou du permis de construire. Si nous reprenons notre exemple de la maison pour laquelle vous avez signé le CCMI en janvier 2022 et avait obtenu votre prêt en mai 2022, la révision du tarif ne pourra pas intervenir après février 2023.

Coefficient de raccordement

Le calcul de l’indice BT 01 a été modifié en octobre 2014. Pour permettre les révisions de tarifs pour des contrats signés avant cette date et révisé après octobre 2014, l’INSEE a créé un coefficient de raccordement. Celui-ci est 8,3802. Pour l’utiliser, vous devez multiplier l’indice d’avant octobre 2014 par le coefficient pour que vos calculs soient par la suite corrects.

Comment calculer l’indice BT 01 ?

Calculer l’indice BT 01 : L’exemple de la maison

Pour comprendre comment utilise l’indice BT 01, nous allons prendre le cas d’un couple qui choisit de faire construire une maison individuelle sur un terrain qu’ils viennent d’acquérir. Le couple a signé pour construire une maison dont le coût est de 180.000€ en janvier 2022 (121.4). Ils ont obtenu leur prêt pour financer leur projet en mai 2022 (126.4). Le tarif mis à jour sera calculé comme suit :

180.000 * (126.4 / 121.4) = 187.413€

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En prenant compte de l’évolution de l’indice, le nouveau prix à régler pour obtenir la construction de la maison sera donc de 187.413€. Mais est ce que l’indice ne fait que monter ? Il est à noter que cet indice peut monter, mais il peut aussi baisser. Dans ce cas de figure, le constructeur devra vous rembourser la différence.

Calculer l’indice BT 01 : L’exemple de l’assurance RC Décennale

Votre contrat d’assurance responsabilité civile décennale lui aussi est basé sur l’indice BT 01.

Pourquoi est-ce que mon contrat RC décennale est impacté par l’indice BT 01 ?

En cas de sinistre, le coût des travaux de remise en état ou de réparation est directement impacté par l’évolution du coût des matériaux, des matières premières, des équipements… Il est donc logique que la valeur des primes évolue à due concurrence du coût de la construction.

Comment est appliquée l’évolution de l’indice ?

Lors de la souscription de votre contrat, la dernière valeur de l’indice BT01 est enregistrée sur votre contrat (on constate généralement un écart de 3 mois entre la publication de la valeur de l’indice et la période à laquelle il se rapporte). Lors du renouvellement, la prime est calculée en prenant l’écart entre l’indice enregistré à la souscription et le dernier indice connu à la date du renouvellement.

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De la même façon qu’une construction de maison individuelle, l’évolution de l’indice peut impacter votre prime à la hausse ou bien à la baisse. Le calcul se faisant au renouvellement de votre contrat, vous n’aurez pas de surprime à régler ou bien de remboursement à attendre.

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Si nous prenons un exemple d’un contrat responsabilité civile décennale souscrit en mars 2021 pour une prime de 1000€, l’indice n’a pas d’impact car le calcul est fait comme suit :

• 1000 * 116.1 / 116.1 = 1000€

Lors du renouvellement du contrat en mars 2022, si d’autres aspects de la prime n’ont pas été modifiés, la prime a payé sera de :

• 1000 * 123.3 / 116.1 = 1062€